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マンションは、１棟建てるのに多大な資源を消費する。
大事に長く使えばそれだけ環境問題に貢献することになり、無用な浪費をすることがないので社会的資産を増すことにもなるのである。
マンションは居住者の財産であると同時に、これから生まれ育ってくる子供たちのものでもあることを肝に銘じておきたい。
信頼できる不動産会社から購入しよう宅建業免許はあるか質的に安定したマンションを選ぶポイントをさまざまな視点から述べてきたが、最終的には分譲会社などを信用するしかない部分が多く含まれている。
信頼できる分譲会社を調べる最もオーソドックスで基本的なチェックポイントは、免許番号を確認することだ。
民間の事業者が宅地や建物の取引などの不動産業(宅地建物取引業)を行うには免許が必要である。
無免許業者は論外。
そうした分譲会社と取引してはならない。
分譲会社が物件の販売広告を出す際には、この免許番号といっしょに、会社名、所在地、電話番号、所属する団体名を記載することになっている。
つまり、物件広告を見れば免許があるかどうかが分かるのである。
また、その分譲会社の事務所に行ってもこの免許番号を見ることができる。
宅地建物取引業法(宅建業法)で、次ページの写真のような標識を事務所に掲げることが取り決められているのである。
さらに現地販売事務所などでは、この標識に｢この場所においてした契約等については宅地建物取引業法37条の２の規定によるクーリング・オフ制度の適用があります」との文言を、2cm四方以上の大きさの文字で表示しなければならないことになっている。
まずは免許の有無とこれらの標識・表示義務を守っているかどうかをチェックしよう。
なお、信託銀行は免許を受ける必要がなく、建設大臣への届け出だけですむので「建設大臣届出第ＯＯＯ号」と表示される。
住宅・都市整備公団や、特定の地方自治体の住宅供給公社などの公的機関は、免許が不要となっている。
R建設大臣免許は偉いか?次に宅建業免許の見方について知っておこう。
免許には２種類がある。
「建設大臣（△）第○○○号」と「××知事（△）第○ＯＯ号」だ。
建設大臣免許のほうが偉そうな感じを受ける人がいるかもしれないが、実質的な違いはばとんどない。
ひとつの都道府県内だけに事務所を設置する場合に各都道府県知事が免許を与えることになっているのに対して、ふたつ以上の都道府県に事務所を設置する場合には建設大臣が免許を与えることになっているのである。
どちらの免許を持っていても営業活動は全国で行えるので、建設大臣のほうが信頼性が高いということはないのである。
カッコ内の数字は営業年数免許は３年ごとに更新することになっている。
更新するごとに、（）内の数字が増えていく。
仮に（２）とあるときは、１回更新しているのである。
免許を取得してから３年以上６年未満の営業年数があるということだ。
一般に長く営業している不動産会社はそれだけ経験があり、安定して営業していると判断できるのである。
もっとも古いのは免許番号だけで、途中で社員が全員入れ替わっているケースだってある。
反対に免許番号が若くても経験豊富な社員で構成されている場合もある。
年数は信用度を測るうえでひとつの目安と考えるようにしよう。
業者名簿の閲覧のススメ免許を交付した行政庁を訪ねると「業者名簿」が作成されていて無料で閲覧できる。
この名簿を見ると過去の実績や行政処分歴などが分かるので、信用度を調べるうえで有効だ。
電話では受けつけてもらえないので、自分で訪ねること。
コピーも取れないので、筆記具を持参していくことが大切だ。
業者名簿は建設大臣免許業者は建設省建設経済局不動産業課、都道府県知事免許業者は各都道府県の宅建業担当部署に置いてある。
建設大臣免許でも大手不動産会社の場合は事業所のある都道府県の宅建業担当部署にあるケースもある。
各役所ではトラブル防止に力を入れているので相談に乗ってもらえる場合がある。
・業界団体に加盟しているか197ページに紹介した業界団体に加盟しているかどうかも調べてみよう。
団体に加盟しているから安心ということはないし、加盟していないからいけないということもない。
ただ、加盟会社は後で述べる「不動産の表示に関する公正競争規約」（表示規約）の自主規制を受けるほか、加入に関しては資格審査が行われたり、事業者の資質の向上を図るための研修会を催したりしているので、信用度を測る際の基準のひとつといえるだろう。
手付金等の保全措置はあるかいくら良心的な分譲会社でも、経営状態が悪いとトラブルに巻き込まれかねない。
手付金を支払って売買契約を結び、入居を楽しみに待っていたら建物の引き渡し直前に倒産。
マンションが手に入らないばかりか、手付金も返ってこないというのでは大変だ。
分譲会社が「手付金等の保全措置」を行っているかどうかを確認しよう。
この措置が行われていると、万一引き渡しまでに会社が倒産しても、銀行や保険会社が代わって手付金を返還してくれるのである。
保全措置が行われている場合は手付金を支払う際にその旨を記した書面が引き換えに渡されるので、それで確認できるはずだ。
ただし、手付金等の金額が購入代金の5％以下かつ1000万円以下の場合などは、この保全措置が義務づけられていないケ一スもあるので注意したい。
住宅と街のデザインを考える住宅･都市整備公団井上十三男最近、円高も影響レ、日本人の海外旅行が盛んになってきた。
そうしたなかでとくに欧米等を旅行された方々から、その比較の意味で日本の住宅や街のデザインの貧困さを痛感したということをよく耳にする。
私もまったく同感であり、ここに少しその面での問題点を整理してみたい。
まず、建物デザインや都市景観も社会資本のひとつであり、よいデザインのものは必ずよい社会資本になるということへの認識が少し日本では足りないのではないかという問題である。
この代表的な例として、パリの街を構成しているいわゆるアパルトマンが挙げられるが、19世紀から20世紀にかけてつくられたこれらのストックは、最近つくられた60～70㎡のものを加えても平均して50㎡と住宅規模はそう大きくはない。
設備もそれはほどよいとは思われない。
しかし、このアパルトマンの持つファサードや街並みが国民に愛されかつ大切にされているのを見るとき、社会資本のひとつとしていかに重視されているかがうかがえる。
住宅の質について、その規模等を主に物差しにしているわが国とは、かなり違うように思われる。
次に、わが国では美観を論ずるとき、「それは各人の主観によるところが大きい」とその価値について曖昧にされることが多いという問題がある。
ニューヨークのバッテリーパークシティーの開発コンペにおいては、マンハッタンの歴史的伝統的なデザイン、たとえば外壁は地上から２階まで石張りにするとか、建物の屋根は特徴を持たせるとか条件づけたように、わが国でも建物については、たとえば屋根、外壁、出入り口、窓、バルコニー等具体的に条件づけたり、棟単位に色彩の傾向を決める等行えば、相当よくなるものと思われる。
各種協定や地区計画もその方法のひとつであろう。

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